مالیات بر عایدی سرمایه ؛ یک نگاه ساده
تصور کنید شما یک آپارتمان را ۲ میلیارد تومان خریداری کردهاید و پس از مدتی آن را ۳ میلیارد تومان میفروشید. سودی که کردهاید (۱ میلیارد تومان) «عایدی سرمایه» شماست. مالیات بر عایدی سرمایه (Capital Gains Tax – CGT) مالیاتی است که دقیقاً روی همین سود اخذ میشود، نه روی کل قیمت فروش (۳ میلیارد تومان).
هدف اصلی این قانون، چند چیز مهم است:
- کاهش سفتهبازی: افزایش هزینه معاملات کوتاه مدت و غیرمولد تا جذابیت آنها کم شود.
- هدایت سرمایه به سمت تولید: وقتی سوداگری در بازارهای موازی (مثل مسکن و ارز) کمتر شود، سرمایه به سمت بورس، کارخانه سازی و فعالیتهای تولیدی سرازیر میشود.
- تحقق عدالت مالیاتی: اینکه همه اقشار جامعه، از کارمند تا سرمایهگذار، سهم عادلانهای در پرداخت مالیات داشته باشند.
این قانون در تیرماه ۱۴۰۳ تصویب و از مردادماه همان سال رسماً اعلام شد تا فصل جدیدی در شفافیت اقتصادی کشور باز کند.
چه داراییهایی مشمول مالیات بر عایدی سرمایه میشوند؟
این قانون به طور مشخص بر داراییهایی تمرکز دارد که بیشتر در معاملات سوداگرانه مورد استفاده قرار میگیرند. این داراییها عبارتاند از:
- املاک: شامل انواع آپارتمان، خانه ویلایی، زمین و… با هر نوع کاربری.
- خودرو: انواع خودروی شخصی که دارای پلاک هستند.
- طلا، جواهرات و فلزات گرانبها: شامل طلای ۱۸ عیار، سکه، نقره و پلاتین.
- ارز: انواع ارزهای خارجی (دلار، یورو و…).
- رمزارزها و رمز داراییها: شامل بیتکوین، اتریوم و سایر داراییهای دیجیتال.
نکته مهم: رمزریال ملی که توسط بانک مرکزی منتشر میشود، از این قانون معاف است.
ارتباط این قانون با سامانه مودیان و پایانههای فروشگاهی
شاید بپرسید دولت چگونه از این معاملات باخبر میشود؟ اینجاست که نقش قانون پایانههای فروشگاهی و سامانه مودیان پررنگ میشود. قبلاً این سامانه بیشتر روی معاملات کسبوکارها (B2B و B2C) تمرکز داشت. اما با اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه، دایره این نظارت گستردهتر شده و معاملات شخصی (C2C) را هم پوشش میدهد.
برای این منظور، مفهومی به نام ( کارپوشه غیرتجاری ) برای هر شخص حقیقی در سامانه مودیان ایجاد شده است. تمام اطلاعات معاملات شما (مثلاً فروش خانه یا خودرو) در این کارپوشه ثبت میشود.
این فرآیند چگونه کار میکند؟
- معامله ملک: دفتر اسناد رسمی موظف است اطلاعات معامله را به صورت الکترونیکی برای سامانه مودیان ارسال کند.
- معامله خودرو: پلیس راهور (فراجا) هنگام تعویض پلاک، اطلاعات را ثبت و ارسال میکند.
- معامله طلا و ارز: طلافروشیها، صرافیها و پلتفرمهای معتبر رمزارز موظف به ثبت معاملات هستند.
سازمان امور مالیاتی در پایان سال با بررسی اطلاعات کارپوشه غیرتجاری شما، سود حاصل از معاملات را محاسبه و مالیات متعلقه را اعلام میکند.
انواع مالیات بر عایدی سرمایه و نرخها
نرخ این مالیات ثابت نیست و به دو عامل اصلی بستگی دارد:
- نوع دارایی
- دوره نگهداری دارایی (هرچه مدت زمان نگهداری طولانیتر باشد، نرخ مالیات کمتر میشود تا سرمایهگذاری بلندمدت تشویق شود). در ادامه، انواع مالیات بر عایدی سرمایه را به تفکیک بررسی میکنیم.
۱. مالیات بر عایدی مسکن
این مالیات بر سود حاصل از فروش املاک مسکونی اعمال میشود.
دوره نگهداری ملک |
نرخ مالیات بر سود |
کمتر از ۱ سال |
۶۰٪ |
سال دوم |
۴۰٪ |
سال سوم |
۲۰٪ |
سال چهارم |
۱۰٪ |
پنج سال و بیشتر |
۵٪ |
مهمترین معافیتهای مالیات بر عایدی مسکن:
- هر فرد بالای ۱۸ سال که فقط یک واحد مسکونی دارد و آن را بیش از ۲ سال در مالکیت داشته باشد، از مالیات معاف است.
- یک خانواده (تحت سرپرستی یک نفر) تا سقف ۲ واحد مسکونی و هر خانواده تا سقف ۳ واحد مسکونی (با توجه به تعداد اعضا) معاف هستند، به شرط اینکه دوره تملک بیش از ۲ سال باشد و در ۵ سال گذشته از این معافیت استفاده نکرده باشند.
- انتقال ملک به صورت بلاعوض (ارث، مهریه، جهیزیه) در صورت ثبت در سامانه، معاف از مالیات است.
۲. مالیات بر عایدی خودرو
این مالیات بر سود حاصل از فروش خودروهای شخصی اعمال میشود.
دوره نگهداری خودرو |
نرخ مالیات بر سود |
کمتر از ۱ سال |
۳۰٪ |
۱ تا ۲ سال |
۲۰٪ |
۲ تا ۳ سال |
۱۰٪ |
بیش از ۳ سال |
معاف از مالیات |
مهمترین معافیتهای مالیات بر عایدی خودرو:
- هر فرد بالای ۱۸ سال با یک خودروی سواری و دوره تملک بیش از ۱ سال معاف است.
- برای هر خانواده، تا سقف ۴ خودرو (به تعداد اعضای خانوار) معافیت وجود دارد.
- خودروهای با پلاک مناطق آزاد تجاری-صنعتی از این مالیات معاف هستند.
۳. مالیات بر عایدی طلا، ارز و رمزارز
این مالیات بر سود حاصل از فروش این داراییها تعلق میگیرد.
دوره نگهداری دارایی |
نرخ مالیات بر سود |
کمتر از ۱ سال |
۳۰٪ |
۱ تا ۲ سال |
۲۰٪ |
بیش از ۲ سال |
۱۰٪ |
مهمترین معافیتهای مالیات بر عایدی طلا و ارز:
- فروش تا سقف ۲۰۰ گرم طلای ۱۸ عیار توسط هر شخص حقیقی در هر ۵ سال، معاف از مالیات است.
- نگهداری ارز خارجی تا سقف معادل ۲۰۰۰ یورو (یا ۲۴۰۰ دلار) معاف از مالیات است.
- فروش طلا، ارز و رمزارز به صرافیها و طلافروشیهای مجاز معاف است (چون خریدار، خود کسب و کار محسوب میشود و مالیات بر ارزش افزوده پرداخت میکند).
۴. معافیتهای سایر داراییها
قانون برای تشویق سرمایهگذاری در بخشهای مولد، معافیتهای خوبی در نظر گرفته است:
- بازار سرمایه: تمام معاملات سهام در بورس و فرابورس، صندوقهای سرمایهگذاری و گواهی سپرده سکه طلا معاف از مالیات هستند.
- اراضی کشاورزی: زمینهای زراعی و باغات خارج از حریم شهر با دوره تملک بیش از ۳ سال و در صورت کشت فعال، معاف هستند.
- املاک نوساز: اولین انتقال ملک پس از دریافت پایان کار، معاف از مالیات است.
محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه؛ از سود تا تعدیل تورمی
محاسبه این مالیات چند مرحله مهم دارد:
۱. نرخ پایه مالیات (سیستم پلکانی)
برای محاسبه مالیات، از نرخهای پلکانی ماده ۱۳۱ قانون مالیاتهای مستقیم استفاده میشود. یعنی هرچه سود شما بیشتر باشد، نرخ مالیات برای بخشهای بالاتر آن سود هم افزایش مییابد.
- تا ۲۰۰ میلیون تومان سود: ۱۵٪
- مازاد بر ۲۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان سود: ۲۰٪
- مازاد بر ۴۰۰ میلیون تومان سود: ۲۵٪
۲. جریمه سوداگری کوتاهمدت
اگر دارایی را کمتر از یک سال نگهداری کرده و بفروشید، کل سود شما مشمول یک نرخ تنبیهی میشود. این نرخ ۱۰ واحد درصد بیشتر از بالاترین نرخ ماده ۱۳۱ یعنی ۳۵٪ (۲۵٪ + ۱۰٪) خواهد بود. این جریمه برای مقابله با نوسانگیری طراحی شده است.
۳. تعدیل تورمی (بخش عادلانه قانون)
این بخش یکی از بهترین ویژگیهای قانون است. در اقتصاد ایران، بخش زیادی از افزایش قیمت داراییها به خاطر تورم است، نه سود واقعی. قانون برای جلوگیری از مالیات گرفتن از تورم، این راهکار را دارد:
- نگهداری کمتر از ۲ سال: هیچ تعدیل تورمی اعمال نمیشود.
- نگهداری ۲ تا ۵ سال: ۵۰٪ از تورم دوره در محاسبه سود لحاظ میشود.
- نگهداری ۵ سال و بیشتر: ۱۰۰٪ تورم دوره لحاظ میشود و شما فقط روی سود واقعی (مازاد بر تورم) مالیات میدهید.
مثال ساده برای تعدیل تورمی:
شما ملکی را ۳ میلیارد تومان خریدهاید و پس از ۵ سال به قیمت ۸ میلیارد تومان میفروشید. سود ظاهری شما ۵ میلیارد است. فرض کنید تورم در این ۵ سال، قیمت خرید شما را به ۵.۵ میلیارد تومان میرساند.
- قیمت فروش: ۸ میلیارد تومان
- قیمت خرید تعدیلشده با تورم: ۵.۵ میلیارد تومان
- سود واقعی مشمول مالیات: ۸ – ۵.۵ = ۲.۵ میلیارد تومان
در این حالت، شما فقط برای ۲.۵ میلیارد تومان سود واقعی مالیات میپردازید، نه ۵ میلیارد تومان سود ظاهری.
تکلیف مالیاتهای نقل و انتقال قبلی چیست؟
شاید بپرسید با اجرای این قانون، چه بر سر مالیات نقل و انتقال ملک و خودرویی که قبلاً پرداخت میکردیم، میآید؟ قانون این طور مشخص کرده:
- اگر مالیات نقل و انتقال قبلی بیشتر از مالیات بر عایدی سرمایه باشد، دیگر مالیات عایدی سرمایه پرداخت نمیکنید.
- اگر مالیات بر عایدی سرمایه بیشتر باشد، مالیات نقل و انتقالی که پرداخت کردهاید، به عنوان پیشپرداخت (علیالحساب) حساب میشود.
جمعبندی نهایی
قانون مالیات بر عایدی سرمایه یک گام بلند برای شفاف سازی اقتصاد و برقراری عدالت مالیاتی است. این قانون با هدف مهار فعالیتهای غیرمولد و هدایت سرمایه به سمت تولید، میتواند به آرامی چهره اقتصاد ایران را تغییر دهد. اگرچه اجرای آن چالشهای خود را دارد، اما با طراحی معافیتهای متعدد، تمرکز آن را بر روی سوداگران حرفهای و معاملات کوتاه مدت گذاشته تا برای عموم مردم و سرمایهگذاران واقعی، بار مالیاتی سنگینی ایجاد نکند.
حالا نوبت شماست. به نظر شما این قانون چقدر میتواند در هدایت سرمایه به سمت تولید موفق باشد؟ تجربیات و نظرات خود را با ما در میان بگذارید.